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苏泊尔台州项目一地两证权属重叠影响房产销

2019-10-09 16:09:51来源:励志吧0次阅读

苏泊尔台州项目“一地两证”权属重叠影响房产销售

每经 徐超 发自浙江台州

一块地“两个主人”,且都对其拥有合法权益,如此怪象出现在浙江苏泊尔房地产开发有限公司(以下简称苏泊尔房产)正在浙江台州市玉环县开发的高端楼盘 “苏泊尔·碧桂苑”上。

苏泊尔集团下属的苏泊尔房产早在2009年底通过招拍挂途径取得对该地块的合法所有权,并进行开发,目前销售已经过半。然而,《每日经济(微博)》日前获悉,位于出让地块内的玉环县楚门镇三联村的部分村民,手上至今仍持有该地块的 “浙江省农村集体土地承包权证”,且在有效期内。

对此现象,村民与当地政府各执一辞,村民表示原因是至今未拿到征地补偿款,而当地政府则澄清是村民抵制征地,拒绝领取补偿款致土地承包证无法收回。

法律界人士认为,从法律角度看,村民和开发商都对地块享有相应权益,权属重叠的怪象对房子销售是有影响的,而且后续可能会导致很多问题暴露。不过,苏泊尔房产副总经理吴卫忠表示,此事不会影响到楼盘的开发和销售,但也承认项目曾遭到村民的阻挠。

土地出让4年现“两个主人”/

来自苏泊尔房产的站信息显示,其正在开发的项目碧桂苑,位于台州市玉环县楚门镇的中心区域,由4幢高层和43幢低层住宅组成,属于玉环的高端居住区。另据玉环当地人称,玉环目前的房价平均在1万元/平方米以上。

《每日经济》从国土部站查询获知,2009年11月10日,楚门镇5号B和5号A地块(即苏泊尔·碧桂苑项目)共7公顷挂牌出让,起拍价1.22亿元,保证金3000万元。2009年12月7日,玉环县国土局站挂出地块出让结果,两块地以总价2.78亿元被苏泊尔房产竞得。另据浙江省国土厅站信息显示,合同约定该地块于2010年1月4日交付,2010年7月4日开工。

事实上,整个出让过程并没有问题,苏泊尔房产拿地后也按照合同约定进入了开发程序。然而,三联村部分村民称,他们对土地也拥有合法权益,并且出示了浙江省农村集体土地承包权证。

看到,一叶姓村民于1999年11月8日发到手的浙农包(玉)字第0335***号土地承包证,上面填写,“全家共有5口人,承包水田一亩捌分陆厘”,发包方为玉环县楚门镇三联村经济合作社,承包权为30年,起止日期是1999年9月26日至2029年9月25日,并盖有玉环县人民政府的公章。

为何土地出让至今4年,村民仍有土地承包证?

三联村村民告诉,政府最开始征地时,土地补偿标准是4.5万元/亩,后因价格太低遭到村民抵制。2009年再次征地,补偿标准涨到10万元/亩,部分村民还是认为标准过低而表示不满。地块挂牌出让后,村里至今未全部付清土地补偿款、安置补助款,所以,没领到补偿款的村民的土地承包证没有收回去。

国土局称使用权随所有权转让变化/

然而,对于三联村村民的说法,楚门镇李姓副书记和分管城建的吴姓副镇长予以否认,他们告诉,并不存在征地补偿款没有下发的情况,事实是部分村民有其他诉求,不去村里领钱,镇里也很无奈。三联村吴书记说,村民和村里的矛盾,是因为征地导致一些村民的宅基地需要置换,但是这些村民对置换结果不满意,于是拒绝领取补偿款,事情就这样一直僵持着。

“实际上,这件事情和我们无关,我们拿地的手续都是合法的,那里知道这块地背后还有这些事情。”吴卫忠表示,以前就有村民提到过承包证的事,后来当地政府称这个问题已经解决。

对于一块出让4年的地块,村民和开发商都声称拥有合法权益,找到玉环县国土局副局长蔡其方,他表示对这件事不了解,建议向征地办公室咨询。而玉环县国土局征地办主任林建平说,所有权没了,使用权自然不存在了,但也不能简单认为土地承包证虽然还在村民手上,实际上已经没用了。

林建平给打了个比方,原房东把房子卖了,要和租房的人解除尚在合同期内的租赁合同,就得给予适当的补偿,政府征地也是一样。

“政府在征地的时候是有相应补偿的,但下面(被补偿方)拿不拿钱是村委会和村民的事情。”林建平强调,土地承包权证还在手上,不能简单说有效无效。现在包括三联村在内的楚门5号地块的土地所有权已经收归国有,所有权变化了,相应的一些东西就不存在了。

苏泊尔销售正常/

对于苏泊尔房产所购地块的“一地两证”问题,浙江元祐律师事务所邵斌律师说,我国《合同法》有明确规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,也就是通常说的买卖不破租赁。如果按照这一理论,无论土地所有权发生了怎样的变化,村民对土地使用权始终享有主动权,而且因土地使用权而享有的权益也不会受任何影响。

邵斌说,该块土地存在多种权益的冲突,国土局和开发商认为已经将补偿款落实到位,而村民却自称对这些补偿款的具体情况并不知晓,对这块土地仍旧享有用益权。在这种情况下,如果开发商是按照法定程序取得了该地块的使用权,国土部门可以对该块土地使用权的情况进行一个公告,公告期满后,原有土地上的相关权利自行废止。而对村民来讲,如果认为国土部门对该地块使用权的审批程序存在瑕疵,可以提起行政诉讼维护自身权利。

北京尚公律师事务所陈海阳律师认为,一块地权属重叠这种情况,对房子销售是有影响的。陈海阳认为,土地是一个物权,是排他性的。目前来看,不在开发商,而在政府。苏泊尔房产在整个招拍挂过程中没有问题的话,现在销售是合理的。但是政府要尽快把现在的问题解决,才不会有连锁反应,而且按照平等原则,如果对开发商造成了损失的话还要给予赔偿。

对于苏泊尔房产,陈海阳认为,开发商要跟政府沟通,以保障购房者的利益,如果明知问题存在却放任,万一出现问题给购房者造成损失的话,也要承担。陈海阳猜测,村民有可能会采取行动主张对土地的权益。

吴卫忠也承认,2010年刚开工的时候,村民就来阻挠过,认为他们也享有土地的权益。不过其向表示,销售没有受到影响,高层项目去化率已达8成。

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