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绿城中国03900通州地王苦熬三年遭遇尴

2019-09-22 18:31:52来源:励志吧0次阅读

  绿城中国(03900)通州"地王"苦熬三年遭遇尴尬

  绿城通州"地王"苦熬三年遭遇尴尬住宅欲售3万元/平方米受阻

  住宅欲售3万元/平方米受阻 在项目现场发现,不少工人正在施工,原本空旷的近30米深坑也被钢筋填满,但该项目的住宅产品仍未入市

  住宅欲售3万元/平方米受阻

  在项目现场发现,不少工人正在施工,原本空旷的近30米深坑也被钢筋填满,但该项目的住宅产品仍未入市

  "项目中的住宅产品预计在5月开盘,"京杭广场销售中心的一位销售人员向《证券》介绍,"具体开盘价格还没定,初步预计将超过3万元/平方米。"

  实际上,上述京杭广场位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角,项目所在地块是2009年轰动一时的北京通州地王,而该地块现在的拥有者正是葛洲坝和曾在"生死"边缘徘徊的绿城中国,葛洲坝为该项目的大股东,绿城则负责设计开发。

  值得注意的是,三年半有余的时间过去后,京杭广场项目的住宅产品仍未入市。雪上加霜的是,京版细则落地后,纯新盘的住宅预售定价要参照周边住宅实际成交价格定价,而京杭广场定位为北京通州的地标建筑,投入成本较高,定价当然也趋向高价。

  对此,有消息人士向透露,该项目的住宅定价将陷入尴尬境地,如果定价超过3万元/平方米,可能在拿预售证的过程中遭到一定阻碍。

  对此,绿城中国相关人士向《证券》表示,"住宅项目目前没有涉及预售证","销售价格也尚未确定"。

  先售商用物业回笼资金

  4月14日,来到京杭广场项目所在地,发现项目外围被巨幅广告牌遮挡,上面布满"希尔顿酒店"等宣传字眼。此外,高高的塔吊矗立在项目中心,塔吊上"北京城建"几个字赫然在目,可见项目的承建商为北京城建。

  与此同时,发现广告牌上多是宣传项目写字楼以及酒店和购物中心的规划。"我们项目是一个综合体项目,一共涉及3栋楼,包括希尔顿酒店、住宅、写字楼和大型购物中心。"一位京杭广场销售人员告诉。

  "购物中心是整售的,酒店是持有型物业,写字楼则是散售的",京杭广场项目的相关人士向本报透露,目前写字楼产品已经拿到预售证,正在销售当中,销售均价低于3万元/平方米。

  曾亲赴绿城4月13日在京主办的京杭广场写字楼推介会,在推介会现场,发现一特殊现象,不少客户都是拿着认筹号码来认筹的。其中一位客户还向表示,"已经看好了楼层,也定好了平米数,一会儿就签约"。

  值得一提的是,一般一个规划为综合体的项目,多是以住宅先行销售,快速回笼资金,同时也能够培养项目人气,然后才是散售项目中的写字楼等商用物业产品。为何绿城在该项目的操作上正好相反呢?

  对此,绿城中国解释为:"因工程进度原因安排。"

  不过,一位消息人士向《证券》透露,这个项目比较特殊,地处通州老城区的核心位置,周围商业和住宅等配套也较为成熟,在一定程度上已经具备一定人气。不过,更为重要的是,这个项目定位于北京通州区地标性建筑,无论是酒店、住宅、购物中心都是北京通州区的最高端定位。

  此外,上述消息人士还向透露,该项目是一个纯新项目,而北京细则出台后,这一项目的住宅产品预售价格很难定位,如果想卖到3万元/平方米以上,在预售证的获取上可能会受到阻碍。因此,商用物业产品拿预售证可能更为顺利,从这一角度看,写字楼先于住宅入市就不让人意外了,毕竟这样开发商也能够先回笼一部分资金。

  住宅产品入市时间未定

  "京杭广场住宅产品都是180平方米以上的大户型,拟售价将超过3万元,但具体售价都还没有定夺。"上述销售人员向本报如是介绍。

  对此,绿城中国相关人士也向《证券》表示,住宅产品还未涉及预售证,具体开盘时间也未定,预计在今年年中左右可能入市。

  不过,在项目现场发现,项目对面也是一个住宅和写字楼并存的项目,名为北京ONE。

  根据北京市住建委官方站显示,北京ONE项目为2010年取得预售证。其中,住宅产品拟售最高价格的为4#住宅楼,售价为35791元/平方米。

  值得一提的是,有业内中介机构人士向透露,上述售价并不能成为京杭广场住宅产品的参照定价。因为京版细则出台后,纯新盘预售定价要参照周边楼盘的实际成交价格。而从北京市住建委站获悉,与京杭广场仅一街之隔的北京ONE住宅产品实际成交均价仅为23406元/平方米。

  对此,北京中原地产市场研究部总监张大伟向表示,目前通州楼市还没有出现3万元/平方米的豪宅价格。

  如此一来,葛洲坝与绿城这一合作项目中的住宅产品原本以超过3万元/平方米的价格出售的打算可能要遭到一定阻碍,因为就其差距来说,已经达到了约7000元/平方米。

  更为值得注意的是,京杭广场项目的相关负责人向透露,这两个项目在成本投入上有一定差距。据了解,2009年9月10日,京杭广场地块以12.4亿元由绿城竞得,楼面价为6961元/平方米,溢价率为292.21%,为轰动一时的北京通州地王。

  显然,这在土地成本上已经高过北京ONE项目。此外,上述项目相关人士也向本报透露,加上环建等投入,京杭广场整个项目平均楼面地价已经达到11000元/平方米。

  "这个项目虽然是北京通州的地标项目,但一旦定价过高,将拉升周边甚至是整个通州地区新盘成交价格,因此项目预售定价变得极为敏感。"上述中介机构相关人士向本报如是表示,这也可能是住宅产品入市时间一拖再拖的原因。

  前地王入市一拖再拖之谜

  据了解,2009年9月10日,该地块成功出让。时至今日,已经过去三年半有余,该项目的写字楼业态才入市,而住宅产品甚至连入市时间都未确定。为何项目入市时间会拖得这么久?

  事实上,曾多次路过该地,2011年京杭广场的宣传条幅布满了项目的围墙,"葛洲坝绿城京杭广场"、"低碳"、"健康","住宅"等字眼充斥其上。

  2012年年初的时候,其销售人员曾告诉,项目户型有所变动,已经没有商住项目了,目前这个楼盘只有写字楼和70年产权住宅产品,而且住宅产品都是180平方米以上大户型高端产品。

  而2013年初,项目的销售人员向表示,项目规划涉及希尔顿酒店、写字楼、住宅和商铺。其中,最小户型的住宅总价可能也要超过500万元。

  那么,该项目是产品设计更改导致住宅产品迟迟不开盘吗?

  对此,一位消息人士向表示,京杭广场是绿城中国和葛洲坝的合作项目,葛洲坝所占股份为51%,为项目大股东,而绿城所占股份为49%,但绿城主导该产品设计和开发。

  值得一提的是,有不愿透露姓名的人士向本报透露,绿城在2009年前后曾一度高价拿地,最终因受累于高价拿地扩张而一度陷入"生死难关"。而该项目正是绿城高速扩张时期所拿,2009年,绿城摘得此地。以一般的开发周期来看,可能2011年就会进入预售阶段。但2011年,绿城曾一度陷入生存危机,债务压顶,资金一直未曾得到纾解,因而对项目的进程也起到了一定的阻碍作用。不过,现在来看,绿城通过卖股权、卖项目的方式不断自救,现金流恶化得到缓解,项目的进展才加快一些。

  对此,绿城中国向《证券》回复称,公司并没有因为资金压力而阻碍该项目开发进程。"因综合体项目比较复杂,我们本着对地块负责,前期定位和设计周期耗时比较长"。

  更为值得注意的是,一位知情人士向本报透露,该项目的大股东为葛洲坝,绿城在该项目上话语权较弱,但绿城力主提升该项目品质。那么,在产品设计上,双方可能存在一定分歧,需要长时间的磨合,才能找到融合点,因此该项目的进展才被一拖再拖。

  除此之外,上述中介机构人士向透露,如果京杭广场入市时该区域内的市场情况与现在持平,若其以3万元/平方米的价格入市,销售将面临一定压力。加之政策原因,因此项目最终成交价格可能要比预计的低。

  此外,该人士还向强调,项目主楼为36层,地下可能要建三层,这"一高""一低"两方面建安成本较高,再综合项目的楼面地价、精装修成本、闲置三年左右的资金成本以及税费等情况来看,预计该项目的成本价或将超过2万元/平方米。从这一角度来看,项目入市价格若只是略高于周围实际成交价格,其利润空间也不会非常高。

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